Горнолыжный курорт в Ленинградской области выставлен на продажу
ОАО "Российский аукционный дом" проведет аукцион по продаже оператора горнолыжного курорта "Красное озеро". Владелец продает актив, не желая дальше инвестировать в его развитие. По мнению аналитиков, даже при начальной цене 700 млн рублей и необходимости модернизации объект может быть интересен инвесторам.
Аукцион по продаже горнолыжного курорта назначен на 19 декабря. Начальная цена составляет 700 млн рублей, шаг понижения — 10 млн рублей, цена отсечения — 350 млн рублей. Победитель аукциона выкупает 100% долей ЗАО "ТВЭЛ-Курорт", владеющего зданиями и оборудованием "Красного озера" и арендующего под него пять земельных участков. Территория расположена в 90 км от Санкт-Петербурга в Приозерском районе недалеко от поселка Коробицыно.
Заместитель начальника департамента по работе с имуществом частных собственников ОАО "Российский аукционный дом" Андрей Мусатов рассказал, что земельный участок, находящийся в аренде компании до 2055 года, принадлежит правительству Ленинградской области. Все это земли лесного фонда с разрешением на использование для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей и строительства горнолыжного комплекса с соответствующей инфраструктурой в виде, например, коттеджей. Общая площадь арендованной земли — около 110 га.
Совладелец ЗАО "ТВЭЛ-Курорт" Александр Гордин сообщает, что сейчас курорт занимает всего 15-20% арендуемой территории, которая нуждается в развитии. На это требуются крупные инвестиции, что и послужило, по словам господина Гордина, причиной решения о продаже компании. "Это очень крупный актив, требующий больших инвестиций. Протяженность горнолыжных трасс надо увеличить до 15 км (сейчас около 4,5 км), а площадь территории позволяет разместить недвижимость объемом строительства до 100 тыс. кв. м". По данным Александра Гордина, средняя годовая посещаемость курорта составляет примерно 80-90 тыс. человек (количество проданных ски-пассов).
На территории комплекса функционирует трехзвездочная гостиница на 26 мест, 16 коттеджей вместимостью 2-11 человек с сауной (всего 172 места), спа-центр, кафе, ресторан и магазин. Работает охраняемая автомобильная парковка.
Аналитики считают, что объект специфичен, однако полагают, что покупатель на него найдется. "Речь идет о специфическом бизнесе, за который возьмется не каждый инвестор. Срок окупаемости горнолыжного курорта составляет не менее восьми лет", — говорит директор по развитию бизнеса ГК "Портал Групп" Иван Евдокимов.
Главный минус горнолыжного курорта как бизнеса — его сезонность, считает управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин. С ним согласна аналитик УК "Солид Менеджмент" Ирина Ступакова. "Все основные расходы у инвесторов впереди, поскольку надо будет провести модернизацию курорта таким образом, чтобы он работал круглый год, а не только зимой. Для того чтобы увеличить протяженность трасс до 15 км, потребуются инвестиции около $80 млн, для строительства коттеджей и инфраструктуры летнего отдыха необходимо еще $120-150 млн, причем эти инвестиции будут рассчитаны примерно на три года, — перечисляет госпожа Ступакова. — Общие вложения в модернизацию курорта мы оцениваем в $200-230 млн, иначе курорт просто не выдержит конкуренции с соседней Финляндией".
"Учитывая, что "Красное озеро" представляет собой действующий успешный проект со сложившимся брендом, заявленную начальную стоимость лота можно оценить как близкую к рыночной", — считает директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Веселов.
Он напоминает, что в Ленобласти функционирует около десяти горнолыжных курортов. В непосредственной близости от "Красного озера" расположены курорты "Золотая долина", "Снежный", "Игора". Потенциал для дальнейшего роста в данном сегменте присутствует.
Конкуренция в данной сфере пока сравнительно невелика, качественных спортивных объектов с необходимой инфраструктурой все еще весьма немного, считает и аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. На его взгляд, операционный бизнес компании стоит на порядок меньше заявленных уровней, поэтому основную стоимость лота формируют именно крупные земельные участки. "Их рыночная цена вполне может приближаться к декларируемому уровню и даже превышать его. С высокой долей вероятности такое предложение может заинтересовать достаточно широкий круг профильных инвесторов, занимающихся развитием туристско-рекреационных объектов или девелопментом загородной недвижимости (пожалуй, даже в большей степени), если возможен сценарий выделения части территорий для их последующей застройки и розничной перепродажи".
