На рынке недвижимости высокого класса вновь появляется "старый" тренд — в продажу выходят апартаменты. По мнению участников рынка, они смогут заменить формат клубных домов с более расширенным сервисом.
Апарт-отели, если можно так сказать, — новый старый формат для рынка жилья элитного и бизнес-класса Петербурга. По словам участников рынка, они только начинают приобретать популярность среди девелоперов и покупателей, но пока не играют существенной роли. "На данный момент апартаменты занимают не более 2 процентов от всего объема рынка элитной жилой недвижимости в центре Санкт-Петербурга", — отмечает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад".
Нестандартный статус
В Петербурге апартаменты в высоком сегменте недвижимости появились еще в начале 2000-х: в 2003 году корпорация "Строймонтаж" построила клубный дом "Пятый элемент" по проекту архитектурного бюро "Евгений Герасимов и партнеры". По той причине, что в районе Южного шоссе строительство жилья было невозможно, дом строился как апартамент-отель. Однако престижность объекта, как с точки зрения удобства проживания в нем, так и по месторасположению, с лихвой окупила такой нестандартный статус.
""Пятый элемент" был первым проектом, который действительно оправдал себя. Но после этого особой потребности в апарт-формате у девелоперов не возникало — земельных участков в центре и на Крестовском острове было достаточно для удовлетворения потребностей и застройщиков, и покупателей. Кроме того, до последнего времени особых сложностей с переводом участков из категорий промышленных зон в жилые не возникало", — рассказал Андрей Вересов, генеральный директор АН "Новый Петербург".
Сейчас ситуация изменилась. И эксперты уверены, что этот сегмент будет активно развиваться. "В центре Петербурга практически исчерпан ресурс участков под застройку. В то же время здесь много промышленных зон, которые пока никак не осваиваются. Оптимально было бы создать на месте бывших промпредприятий новые городские кварталы, не перегрузив имеющуюся инфраструктуру. Обычное жилье здесь строить нецелесообразно, а вот апартаменты бизнес- и элитного классов, которые в основном приобретаются для временного проживания, — это идеальный вариант и для города, и для девелоперов, ведь проекты апартаментных комплексов требуют меньше согласований", — считает Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "Сфера".
Бизнес и элита
Пока наибольшее распространение получили апартаменты бизнес-класса. В Петербурге продажи апартаментов открыты сегодня в пяти апарт-отелях (это около 1,4 тыс. квартир), причем три из них вышли на рынок в 2013 году. "Цены за квадратный метр в апарт-отелях премиум-класса соответствуют ценам жилых домов того же класса, а в массовом сегменте цены ниже на 10-15 процентов", — говорит заместитель генерального директор АН "АРИН" Владимир Спарак. Впрочем, все зависит от ценовой политики конкретного застройщика. "Так, в Avenue-Apart (108-120 тыс. рублей за квадратный метр) цены чуть ниже средней цены предложения проектов бизнес-класса по Петроградскому району, и это будет явным преимуществом для покупателей. В проекте Vertical (145-300 тыс. рублей за квадратный метр), напротив, на старте продаж цены явно выше, чем у конкурентов, строящих квартиры бизнес-класса на Московском проспекте", — рассказывает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака".
По словам экспертов, бизнес-сегмент в этом формате недвижимости будет развиваться наиболее активно. По данным участников рынка, уже в ближайшее время может появиться более 20 новых проектов. Например, строительная компания "С.Э.Р." скоро начнет строительство многофункционального комплекса Ingria Tower на пересечении Северного проспекта и проспекта Энгельса. Здесь предусматривается сооружение двух корпусов на одном стилобате: 47-этажного апарт-отеля (высотой 165 м). Окончательно стоимость апартаментов пока не определена. По мнению директора по развитию СК "С.Э.Р." Павла Бережного, цена будет начинаться от 110 тыс. рублей за квадратный метр. "Чем выше будут располагать апартаменты, чем лучше будут виды, тем будет выше цена. Покупатели понимают, что они получают эксклюзивное предложение, и готовы за это платить. Петербург — красивейший город, особенно если смотреть на него с высоты птичьего полета. Мы даем такую возможность жить или работать и видеть весь город перед собой как на ладони", — убеждает Павел Бережной.
В элитном сегменте предложение пока одно — в настоящее время продажи открыты в апарт-отеле "Монферран" (девелопер "Интеко"). Цены за квадратный метр начинаются от 255 тыс. рублей. В ближайшее время на рынке может появиться предложение от группы компаний ЛСР, которая в этом году завершила строительство комплекса на месте Литературного дома на Невском проспекте, 68. Открытие апарт-отеля намечено на октябрь. Во сколько обойдется покупка или аренда жилья в этом доме, пока не ясно.
Кроме того, у группы ЛСР есть еще один апарт-проект — на Фонтанке, 3А. Проект предполагает строительство дома общей площадью 8,7 тыс. кв. м, из которых 4,6 тыс. кв. м придется на 25 апартаментов, 1,4 тыс. кв. м отведено под подземную парковку на 45 машино-мест, еще 700 кв. м — под офисы. На 2-й Советской ул., 4, на месте бывших корпусов НИИ гигиены (институт был выведен с этой территории), граничащего с детской городской больницей им. Раухфуса, апартаменты построит холдинг RBI. Участок был куплен в июне 2013 года за 161 млн рублей на торгах Фонда содействия развитию жилищного строительства. Здесь предполагается построить комплекс общей площадью около 10 тыс. кв. м, объем инвестиций — $25 млн.
Как говорят эксперты, в элитных апартаментах формат проживания должен быть близок к гостиничному — квартиры на Невском и в историческом центре покупают в основном москвичи, они используют их больше как апартаменты. Хотя в комплексах есть и небольшой процент постоянных обитателей-петербуржцев. Это, как правило, люди до 35 лет, тяготеющие к жизни в центре. Вряд ли найдется много состоятельных петербуржцев, которые захотят жить здесь, хотя они могут купить квартиру для сдачи в аренду. Так что в любом случае гостиничная функция или апартаменты с обслуживанием — здесь самый привлекательный вариант.
Разные подходы
Как говорят участники рынка, подход девелоперов к реализации проектов апартаментов элитного сегмента и сегмента масс-маркета в корне различается. "Если в масс-маркете апартаменты дают возможность застройщику не сильно вкладываться в окружающую социальную инфраструктуру и тем самым снизить стоимость квадратного метра, то элитные апартаменты — это практические единственная на сегодняшний день возможность построить объект высокого класса в соответствующих локациях — на набережных, в центре. Поэтому в высоких сегментах цены за квадратный метр в апарт-отелях соответствуют ценам за квадратный метр в жилых домов того же класса", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
По мнению экспертов, ограничения этого формата вполне понятны: регистрация по месту жительства, более высокий налог, более высокие тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита... "Однако московский опыт демонстрирует (по крайней мере, в дорогих сегментах), что для многих покупателей это не критично, тем более в случае, если такие особенности компенсируются абсолютной уникальностью проекта (статусное место, отсутствие конкурентов, ограниченный объем квартир). Поэтому подобные ограничения не пугают покупателей элитных апартаментов, для которых ключевым является вопрос местоположения", — объясняет Елизавета Конвей.
"Апартаменты или жилье — для такого класса клиентов, по сути, это неважно. Для них важна локация, вид из окон, соответствие дома своему сегменту по всем параметрам. Если проект апартаментов являет пример сочетания всех этих факторов, он будет успешен, несмотря на невозможность прописки", — уверена Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований ООО "Консалтинговый центр "Петербургская недвижимость"".
Несмотря на "просчитываемость" этих ограничений и большой опыт столицы, точно оценить потенциал покупательского спроса в Петербурге пока сложно, говорят эксперты. "Мы убеждены, что компактные (20-50-80 жилых единиц) премиальные проекты в формате апартаментов, расположенные в лучших местах исторического центра Петербурга, будут пользоваться высоким спросом у покупателей. Это могут быть и классические клубные объекты, и апартаменты в составе высококлассных МФК, и интересные лофт-проекты", — полагает Елизавета Конвей.
